Primeiro falarei do meu Kitnet:
A situação do imóvel é excelente. O antigo dono o alugou pra outra pessoa por algum valor baixo, e este cara deixou outra pessoa lá morando. O condomínio, que é pago diretamente para a síndica, é baixo e está em dia, assim como o IPTU. Na próxima semana vou falar com a ocupante. Conversei com a síndica pra que ela fofoque que está na hora da ocupante sair. Senti que ela já sabia que isto ia ocorrer, ou seja, o antigo dono nem fez muito segredo.
A situação do imóvel é excelente. O antigo dono o alugou pra outra pessoa por algum valor baixo, e este cara deixou outra pessoa lá morando. O condomínio, que é pago diretamente para a síndica, é baixo e está em dia, assim como o IPTU. Na próxima semana vou falar com a ocupante. Conversei com a síndica pra que ela fofoque que está na hora da ocupante sair. Senti que ela já sabia que isto ia ocorrer, ou seja, o antigo dono nem fez muito segredo.
Vou oferecer cerca de 15 ou 20 dias para que ela desapareça por conta própria. Se ela aceitar, pago a mudança.
Assim que ela sair orço a parede de dry wall (vai ser transformado em apto de um quarto) e reformo. Até vou colocar uns cacarecos que tenho em casa e ia doar pra deixar levemente decorado. No meu plano discriminei tudo, até o gasto com o chaveiro e tudo mais que seja necessário ser trocado para afinar o orçamento com pior e melhor situação.
Perto de onde comprei estão construindo um condomínio com 250 apartamentos (não sei se isso é bom, mas a região vai se manter valorizada nos próximos anos caso eu precise deixar alugado). Fica perto de um grande supermercado, ponto de ônibus, e de uma universidade. Apesar das restrições de financiamento para imóvel usado* creio que haverá muita procura.
*Com FGTS, abaixo de x mil reais (quase o dobro do valor do meu imóvel), financiam 80% de imóvel usado tranquilo.
O primeiro motivo é porque é meu primeiro imóvel depois dos terrenos, e quis começar pequeno para aprender.
Segundo que, quando se fala em imóveis, é importante levarmos em conta, como qualquer produto, os canais de distribuição. Quanto mais limitado o público de seu produto, mais especialização e cobertura do mercado você precisará para vendê-lo. Na imagem a seguir busco passar a ideia. Quanto maior a largura na figura, mais público seu produto abrange, existe maior procura e provavelmente venderá mais rápido. Quanto mais agudo o "funil", mais especializada é a venda e pode demorar mais para encontrar comprador.
Levando em conta a crise econômica, vou investir em imóveis menores e com maior liquidez antes de partir para coisa maior.
É muito importante aprender e aperfeiçoar fórmulas de geração de dinheiro mais rápida que trabalhar. Trabalhar para os outros é uma formula lenta e ultrapassada. Funcionava no tempo de nossos avós, hoje em dia só serve para pagar as contas. Nosso país está em crise, mas pode ter certeza de que pra cada 1 que poupa e investe existem 100 mil que não o fazem.
Hoje descobri mais uma oportunidade matadora. Vou negociar na próxima semana. Trata-se de um apartamento de um dormitório. Pretendo oferecer 75 mil, e seu valor de mercado é 120.
Grande abraço!
Guru do investimento imobiliário.
Perto de onde comprei estão construindo um condomínio com 250 apartamentos (não sei se isso é bom, mas a região vai se manter valorizada nos próximos anos caso eu precise deixar alugado). Fica perto de um grande supermercado, ponto de ônibus, e de uma universidade. Apesar das restrições de financiamento para imóvel usado* creio que haverá muita procura.
*Com FGTS, abaixo de x mil reais (quase o dobro do valor do meu imóvel), financiam 80% de imóvel usado tranquilo.
Porque comprei um kitnet
Segundo que, quando se fala em imóveis, é importante levarmos em conta, como qualquer produto, os canais de distribuição. Quanto mais limitado o público de seu produto, mais especialização e cobertura do mercado você precisará para vendê-lo. Na imagem a seguir busco passar a ideia. Quanto maior a largura na figura, mais público seu produto abrange, existe maior procura e provavelmente venderá mais rápido. Quanto mais agudo o "funil", mais especializada é a venda e pode demorar mais para encontrar comprador.
É muito importante aprender e aperfeiçoar fórmulas de geração de dinheiro mais rápida que trabalhar. Trabalhar para os outros é uma formula lenta e ultrapassada. Funcionava no tempo de nossos avós, hoje em dia só serve para pagar as contas. Nosso país está em crise, mas pode ter certeza de que pra cada 1 que poupa e investe existem 100 mil que não o fazem.
Em tempo: Nova Oportunidade!!!
Hoje descobri mais uma oportunidade matadora. Vou negociar na próxima semana. Trata-se de um apartamento de um dormitório. Pretendo oferecer 75 mil, e seu valor de mercado é 120.
Grande abraço!
Fala CF,
ResponderExcluirBastante interessante sua estrategia com imoveis, na verdade acho que você é um dos poucos da blogosfera financeira investe em imoveis.
Ultimamente penso eu comprar imoveis, o problema é que aqui onde moro os preços estão um absurdo.
Abraços!
Boa noite Zé Ruela, obrigado pela visita. Não conhecia seu blog, mas já adicionei e vou acompanhar sua trajetória. Você já tem um capital legal!
ExcluirEntão amigo, sou partidário de, independente do tamanho do capital, estar sempre atrás de oportunidades imobiliárias. Meu primeiro investimento nisso foi na compra de um terreno de 20k, o qual desmembrei em 4 e vendi por 15k cada, lucrando 40k líquido neles, até porque abaixo de 35 mil não paga IR. Claro que nem sempre é tão fácil e tive ajuda de um parente do ramo.
Muitos investem em imóveis mas não consideram como parte do patrimônio. Eu vou fazer como o Pobre Catarrento e declarar como "investimento imobilizado" considerando os valores que paguei.
Se os imóveis ai estão muito caros, pesquise oportunidades em construir, leilão ou comprar na planta. E claro, também os FIIs.
Grande abraço!
Não sabia que abaixo de 35k não paga IR,
ExcluirSobre os preços de imoveis na minha cidade, uma cidade de cerca de 70k habitantes, casas de 50m² na periferia por 45k, terrenos de 10x20 m ainda mais na periferia por 8k. Posso estar sendo muito muquirana mas não acho que vale isso tudo.
De toda forma vou começar a pesquisar um pouco mais, valeu pelas dicas.
Abraços
Estude tudo sobre impostos, são eles que mantém as pessoas na pobreza, ao contrário do que o conto do robin hood fala.
ExcluirOlha, não sei como é sua cidade, mas nem sabia que se encontravam imóveis com estes valores mais. Se você crê que estão caros, vale a pena barganhar... Oferece a metade pra ver oque acontece.
Caro Conhecimentofinanceiro...
ExcluirParabéns por seu negócios imobiliários, tenho mais do que a certeza de que é forma mais lucrativa de investir, vc está certíssimo em ir por esse caminho.
Eu prefiro o caminho de construir e revender, acho que é mais lucrativo. Por exemplo nos 4 terrenos que vc vendeu por 15k a fração, eu teria construído casinhas de 50 metros quadrados por mais 40 a 45K cada. E venderia cada casa por 110K.
Tenho uma kitnet, ela tinha uma vacância alta, um valor de aluguel muito baixo e muito stress e acabou servindo de depósito de materiais.
Só para esclarecer.
Esse imóvel, meu apartamento, os terrenos onde construo não fazem parte do ativo imobilizado...
Fiz isso por causa do ranking do pobretão.
Na verdade o ativo imobilizado é apenas as benfeitorias realizadas, (construção).
Era como se vc comprasse essa kitnet por 75K, e investisse mais 10 K para reformar e vender. O que eu contaria como ativo imobilizado seriam esses 10 k. Mas isso apenas para efeito do ranking... na verdade o seu capital é 85k .... E o valor só deverá ser reajustado no momento da venda...
Parabéns novamente... e sucesso
Grande Abraço
Entendi a contabilização. Obrigado pelo comentário.
ExcluirNão tenho o que somar sobre a venda dos terrenos, mas na época não tinha conhecimento e acreditei que estava fazendo o melhor negócio. Se fosse hoje, estaria construindo em cima deles.
Abraço!
CF,
ResponderExcluirMuito boa sua estratégia.
Quero muito iniciar em imóveis e fico só admirando as histórias de vcs.
To afim de participar de algum leilão de imóveis, só pra ver como é mesmo.
Abraço!
Recomendo muito Requenguela, vá em um pra observar as pessoas e ver como funciona, como num jogo de poker.
ExcluirAbraço!
Como é bom ter dinheiro pra barganhar preços melhores. 75 k pra 120 k é muita grana. São 45 k "inventados"!
ResponderExcluirIsso mesmo. Na verdade eu até diria criados, pois quem investe em imóveis é muito parecido com quem tem um negócio. Você vê oportunidades, trabalha que nem um louco em cima e cria valor para outras pessoas. E o melhor, jamais pode ser visto como um explorador, pois quem dá o preço das coisas é o mercado e não o dono.
ExcluirAbraço!
Muito bom cara, kitnets e dormitórios perto de universidades são mto faceis de alugar. Eu sei pq morava perto da ufrj, e la era guerra pra alugar ap pequeno (como universitarios somos fudidos hauaha). Aqui no Rio em si a procura por 1 quarto estava enorme. Tenho muito interesse nessa área tb, mas pra poder dar uma brincada aí tem q ter um capital bom, quem sabe no futuro.
ResponderExcluirAbc
Primeiro vai acumulando em RF e variável, quando se sentir confortável estude e compre imóvel que pode ser um excelente negócio.
ExcluirParticularmente gosto de imóveis. Com grana na mão sempre é possível fazer bons negócios.
ResponderExcluirÉ isso ai. Por isso creio em construir uma "reserva de oportunidades" em renda fixa, concomitante com o resto.
ExcluirShow de bola! Se você puder compartilhar, pode dar as dicas de como você esta procurando. Eu estava justamente passeando pelo site OLX e outros de imóveis, mas nestes realmente não se acham boas oportunidades. Estou pretendendo fazer algo parecido, com os 80K que tenho para negócios imobiliários estou pretendendo comprar algo (se achar), dar uma reformazinha e colocar a venda, se der zebra alugo ... Mas, não esta fácil achar nada na minha região. Achei algumas casas em regiões mais pobres (alguns em favela), mas e o medo de comprar só com contrato de compra e venda e ter problemas depois ... No mais, lote na minha cidade continua inviável p/ construção de casas ... Mas, to na procura de boas oportunidades. Muito bom este tipo de post! Abraço
ResponderExcluirPoxa cara, acho que você está com uma fórmula excelente de criar dinheiro com a construção de casas. Mas com o aumento brutal de imóveis retomados é uma boa ficar de olho nos editais no site da caixa. Vou postar sobre como eu estou fazendo para buscar as oportunidades.
ExcluirSobre o OLX, acho legal porque você negocia direto com o dono, aí dá pra simplesmente fazer propostas bem baixas e ver no que dá rsrs.
Obrigado!
Para ambos, todos meu imóveis e terrenos, comprei com contrato de compra e venda e não tive nenhum problema. Não precisa ser favela, basta ser um bairro periférico com a casa ou terreno próximo a pontos de ônibus de grande fluxo e algum empreendimento, pois hoje com os engarrafamentos muitos procuram morar próximo ao trabalho ou a faculdade por um preço que caiba no bolso.
ResponderExcluirObs.: Já repararam que o clima dos blogs e temas que mostram investimentos em imóveis de baixo custo são bem melhores, com notícias mais empolgante?
Devo criar um blog para compartilhar experiência na aquisição, construção e gerenciamento dos alugueis.
Anon das Casas de Aluguel
Olá, ACA, obrigado pelo comentário e olho à frente por seu blog.
ExcluirAinda sou cagalhão sobre contrato de compra e venda. Sabe como é, vale, mas não vale. Dono é quem escritura.
Concordo sobre a localização.
Grande abraço e volte sempre.