Imóveis encalhados no Brasil?

Caros amigos, como estão? Me alegra que finalmente a maldição guerrilheira tenha sido enxotada da presidência. Muito estranho aquele negócio de separar as votações... Até onde sei a lei já prevê a pena para presidente "impichado".

Acompanhando pela Record News, saí do Brasil na "hora certa". Minha ex-cidade está um verdadeiro caos. Matam uns 3 por dia na guerra do tráfico de drogas e direto mostram cenas de ruas em volta de onde eu morava, bem no centro. Este ano a violência explodiu a níveis alarmantes, e sim, culpa dos anos de PT no poder.

Está difícil vender meu kitnet! Até existe procura, mas aparece muita gente com o crédito sujo. O público que procura um imóvel como o meu é classe C, e muitos tem restrições e são enrolados de vários modos.

Além disso, não estou no Brasil, e isto certamente atrasa tudo, pois comigo ai eu trabalharia forte pra vender o imóvel (faltou alguns reparos que eu poderia ter feito). Daqui, só posso pedir coisas, é muita impotência. Como dizem, se quer que seu negócio dê certo, é preciso "manter a barriga no caixa". Resolvi colocar nos classificados pra dar um turbo nisso (devia ter feito a tempos).

 

Quero muito que o mercado volte a se movimentar, quero construir casinhas e voltar a fazer algum dinheiro.

 

De qualquer modo, fazer simples anúncios no jornal já me deram energia e foco.

 

O olho do dono é o que engorda o boi.

 

Ainda estou dentro da meta de vender dentro de um ano. Tenho até Novembro salvo engano, mas já baixei o valor para vender mais rápido. É uma sensação bastante ruim, pois eu realmente gosto de fazer negócios com imóveis... Foram eles, de diversas maneiras que deram o sustento à gerações da minha família, seja flipando, construindo, alugando, vendendo material de construção, etc. O que me "conforta" é que não preciso do dinheiro pra comer, e saber que tempos ruins vêm e vão.

 

Vendendo o imóvel, aporto 25% do valor e o resto vai virar uma casa popular em um terreno no interior. Vou aos poucos.

 

Meu negócio aqui em Portugal é ligado à construção. Estamos lidando com orçamentos disso e daquilo e até hoje não conseguimos abrir a loja. Tivemos contratempos. Minha mãe nos visitou e duas amigas também. Os caras que prestam os serviços que precisamos são enrolados e além de tudo Outubro é mês de férias aqui, pra completar.

 

Espero que até o final do mês esteja lá, com a barriga no caixa.

 

Um amigo publicitário fez nossa marca, ficou muito legal. Como é bom recorrer aos amigos quando preciso. É isso o que quero, construir uma rede de amigos poderosa e confiável em variados setores.

 

Estou pronto psicologicamente para aguentar meses sem clientes, trabalhando que nem um louco e sem ter lucro... Voltar ao meu velho estilo. Por enquanto só estou engordando e me preocupando com bobagens.

 

Estou obviamente sem aportes, só os rendimentos do que tenho investido. Não estou vivendo disso, e sim de um dinheiro a parte do projeto imigração como contei em outras oportunidades, sorte que nossos gastos são relativamente baixos.

 

Eu acredito que no próximo ano o Euro vai finalmente dar uma baixada e isso é seria um alívio, pois minha renda passiva cobriria meus custos tanto de casa quanto da loja caso ela "patine" um tempo. Esse sempre foi o objetivo principal.

 

Abraços e até mais!

 

Momentos difíceis...

Caros amigos, estou postando pouco por ter menos tempo e muitas preocupações. Estou investindo meus esforços em muitas frentes ao mesmo tempo e gastando bastante dinheiro (tudo previamente contabilizado) o qual pretendo descrever melhor mais à frente. Resolvendo dezenas de problemas por meu objetivo de imigrar, que está perto... Termino o dia exausto e mesmo que tenha algum tempo, não tenho vontade de fazer nada.

Nada seria possível se ainda estivesse em meu emprego, o qual larguei mês passado (imaginem a quantidade de críticas que recebi). Como escreveu o Kiyosaki, que é um dos meus gurus favoritos, ser empregado só enriquece o patrão e te faz perder tempo de vida.

Deixar tudo ajustado no Brasil (não vou declarar saída definitiva do país), a venda do kitnet, entrega do imóvel que vivo, venda dos meus móveis (é aí que vemos a quantidade de passivos que possuímos), construções nos meus terrenos (descreverei em breve) e todo o resto tem me dado muita dor de cabeça.

No kitnet recolhi os entulhos da reforma, contratei o pessoal pra lixar e passar sinteko e ainda estou na dúvida se troco uma janela destruída por cupim ou dou um desconto (acho que vou dar desconto).

Minha única alegria no tempo livre é escutar death metal. As vezes preciso parar e respirar fundo para não me desviar dos meus objetivos e lembrar do que me motiva, minha familia, minha esposa... Neste feriado de páscoa visitei a família e vi minha amada avó, provavelmente pela última vez na vida, mas devo seguir em frente.

Minha aparência atual.

Este post é mais para desabafar. Queria beber uma garrafa de cachaça (minha bebida favorita) torrar um charuto cubano e me sentir tranquilo, sabendo que todo o dinheiro que eu precisar estará na conta no fim do mês. Mas a vida não é assim. Riquezas se desfazem com facilidade e até o último dia de vida teremos a preocupação de que algum "Robin Hood" pode vir e nos roubar tudo.

Uma coisa que me tranquiliza é ter renda passiva caindo todo mês na conta. Porém, com essa inflação desgraçada e o governo desesperado do PT a ponto de causar uma guerra civil e destruir a economia de vez, muito me preocupa.

No próximo post vou mostrar fotos do kitnet e vou falar de minha estratégia de venda, pra quem está acompanhando. Meu objetivo com este trade, além de lucrar, é demonstrar que existe um caminho possível para lucrar com a letargia dos outros, portanto lucro ou prejuízo, rápido ou demorado, vou contar a verdade.

Grande abraço.

Aprendendo a investir

Sabemos que Investimentos é um tema fascinante e muito prazeroso de se estudar, principalmente por que é algo em que seu ganho vai ser proporcional a seu nível de conhecimento, diferente de matérias inúteis que nos atocharam durante toda a vida escolar. A maioria das pessoas não estuda sobre investimentos pois é uma matéria que ninguém vai te pegar pelo braço para ensinar. Tem que correr atrás, e a maioria está acostumada a fazer só o que os outros mandam.
Na escola aprendemos da maneira mais inútil, mais dissociada da realidade e segura possível, pois o conteúdo escolar é desenhado para que qualquer chimpanzé consiga decorar os livros socialistas, passar nas provas e exigir um salário "digno" como empregado pro resto da vida.

Mudanças são inevitáveis e nas últimas décadas o mundo mudou mais do que nos séculos anteriores falando de finanças. Aquela história de trabalhar a vida inteira em uma empresa, juntar dinheiro e se aposentar acabou e quem continuar tentando isto terá problemas.

A boa notícia é que hoje em dia se encontra na internet tudo sobre investimentos, ou pelo menos, o mapa do sucesso para a maioria deles, mas há um porém.

Observando o funil de aprendizagem de Edgar Dale, vemos que leitura e audiovisual que a internet nos proporciona nos entregam muito pouco conhecimento pois são estudo de natureza passiva.

Ou seja, por mais que uma carga de estudo teórico seja necessária, você só vai aprender a investir se interagir com investimentos e investidores, e quanto antes melhor.

Fazendo um paralelo, no exército você aprende a teoria, depois simula junto a quem tem experiência e por fim executa muitas vezes. Com investimentos acho que o processo é exatamente igual:

1. Estudo teórico.

2. Vivência com quem já faz.

3. Fazer na prática.

Lembro que sentir medo antes de investir num LCI e mesmo no tesouro, terrenos e no imóvel. Ai fiz o que sempre faço, li tudo o que pude a respeito, assisti videos no youtube e perguntei para pessoas e comecei investindo baixo.

Não existe desculpa sendo que hoje em dia com 100 reais você pode aplicar em qualquer classe de investimento. Existem até cotas de participação em imóveis por este valor.

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Kitnet

Obra terminada, serviço pago e contabilizado na minha planilha. Não vou precisar gastar com a divisória que planejei pois o apto já é dividido, porém com uma parede feita com aquelas madeiras de forro (tabuas de pinus), só vou pintar. Preciso achar um carroceiro para tirar o entulho pois não dá pra deixar na frente do prédio (ironicamente deixam móveis atirados lá de madrugada).

Também tenho que arrumar um carpinteiro para trocar umas tábuas na janela que estão destruídas por cupins. Mais prejuízo mas faz parte desse tipo de negócio.

Estou em dúvida se mando passar Sinteko no parquet. Acho que vai valorizar o imóvel. Não quero pedir muito, só quero vender rápido.

CF

Casa própria é passivo financeiro

Já casou de ler sobre este tema na internet? Não tem problema, agora é minha vez de falar sobre o assunto.

"Sua casa é um passivo financeiro".

Quando Robert Kiyosaki, autor do Pai Rico Pai Pobre fez esta afirmação anos atrás, a mídia fez uma verdadeira guerra, acusando quem pensava assim de maluco, já que os bancos sempre vão classificar seu imóvel, assim como seu carro, como um ativo.

Segundo ele, seu próprio pai (o pobre) ficou indignado pois considerava sua casa seu maior ativo, assim como a maioria de quem é pobre faz a vida inteira.

Quem afirma que sua casa é um ativo está convenientemente te enganando. A diferença entre um ativo e um passivo é que:

ATIVO	Coloca dinheiro no seu bolso
PASSIVO	Tira dinheiro do seu bolso

Claro que sua casa pode valorizar, aliás, dependendo do quanto você pagou, a tendência é exatamente esta. Porém, enquanto o dinheiro estiver saindo do seu bolso para pagar as prestações, luz, água, telefone, reparos, IPTU, condomínio, etc, ela vai ser sempre um passivo.

Tudo bem, digamos que você construiu ou comprou a casa em que mora por 100k e hoje ela vale 250k. Se tornou um ativo por ter valorizado? Não! Continua tirando dinheiro do seu bolso todo o mês, a não ser que você venda ela.

- Ah, mas eu não pago aluguel... 

CONTINUA SENDO UM PASSIVO FINANCEIRO.

-Ah, mas eu só gasto 100 reais por mês ao invés de 1000.
CONTINUA SENDO UM PASSIVO FINANCEIRO.

É ótimo morar no imóvel próprio e sair do aluguel. É chave para enriquecer manter seus gastos baixos. Mas continua te dando fluxo de caixa negativo. Imóvel só é ativo quando está alugado e entrega lucro maior que todas as despesas no seu bolso, ou quando você o vendeu valorizado, tratando-o como um investimento.

Warren Buffett comprou sua casa em 1958 por 31 mil dólares e hoje ela vale cerca de 2 milhões. Uma valorização impressionante e bastante inspiradora. Tenho certeza que, ter morado sempre na mesma casa fez ele poupar dinheiro que teria girado nas mãos de intermediários e em impostos. Ele conseguiu isso pois seu "negócio" sempre foi global, ou seja, ele não dependia de um emprego em um bairro próximo para viver (falaremos disso em um próximo post).

Uma coisa que ferra os pobres é comprar uma casa financiada em 30 anos, ficando refém de um emprego lixo para pagar as prestações da casa. Empregados não tem um negócio global, por isso são escravos do salário.

A chave em imóveis é comprar barato, ou seja, comprar um imóvel que mantenha e aumente de valor ao longo do tempo. Como fazer isso? Pelo que sei duas coisas são imperativas na questão do valor: Localização e emprego. Imóveis valem mais quando a cidade tem empregos, assim como quando são bem localizados, perto de avenidas de rápido acesso, lojas, universidades, shoppings, etc. O contrário deve ser observado. Se construírem uma favela por perto, se livre da bomba.

Não é difícil aprender a comprar bons imóveis (aqui vale o que falei um bom tempo atrás: quanto mais dinheiro na mão melhores oportunidades surgem). Acho que é como qualquer outro investimento. Um ano de estudo e, depois de estudar bastante e consultar quem sabe do assunto, efetivamente comprar algo é o caminho.

Dica: Tente não pagar juros. Pagar juros na casa própria é o mesmo que pagar um aluguel pela sua dívida. More com os pais e junte dinheiro para sua casa se possível. Quanto mais poupar, menos juros paga.

Minha opinião é a de que, já que a casa é um passivo, ela deve ser paga o mais rápido possível, e para isso não existe caminho mais rápido que a construção.

Nem todo mundo pode, mas construir sua casa é o ideal, pois corta uma dúzia de intermediários. Aqui cabe a velha máxima de que, quanto mais educado financeiramente, menos gasta e mais rico fica. Infelizmente nas grandes cidades, só será possível construir em vilas afastadas e as vezes perigosas.

Também tem outras maneiras de pagar rápido, uma delas é o consórcio a qual preciso aprender mais a respeito.

Uma estratégia antiga que ainda é válida é a de disponibilizar uma parte da casa para aluguel, para cobrir os custos. As vezes um quarto (não acho boa ideia), as vezes uma garagem, as vezes ter uma loja embaixo da casa. Na praia tem gente que mora em um barracão e aluga a casa no veraneio. Penso nisso para quando construir a minha. Isso vai tornar sua casa própria um verdadeiro ativo financeiro.

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Kitnet

Tenho visitado meu kitnet para acompanhar a reforma. O pedreiro parece bom, e é um senhor educado. A síndica do prédio é uma pessoa asquerosa, com uma verdadeira carga negativa e sempre reclamando de tudo. Antes de eu comprar, quando fui sondar o imóvel, ela quis proteger os antigos moradores (invasores) e não me dava informações... Hoje paguei 100 reais do condomínio do mês, e ela não perdeu a chance de acusar meu apartamento de ter uma infiltração em um cano que sai para o corredor. Realmente tem algo meio úmido por ali, parece bem pouca coisa, mas tem que quebrar a parede. Já falei com meu pedreiro para conversarmos sobre este serviço assim que a reforma terminar. Imóvel é assim, tem que aguentar os problemas que surgem.

Estou dando 100 reais por dia para ele, e ao término de tudo entrego o valor total do serviço. Ele mesmo insistiu que eu só pagasse no final, por isso me parece de confiança. Ele certamente é pobre e estava precisando do serviço, por isso estou entregando os R$ 100,00 diariamente. Hoje lhe levei um garrafão de água e dois pacotes de bolacha para que não passe tanta necessidade enquanto trabalha. Ainda tenho que comprar uma pia e torneira para o banheiro, e ele vai colocar por 70 reais. Está indo tudo como planejado, mesmo assim fico chateado pois obra é bom mas é uma merda.

Estou um pouco estressado vendendo meus móveis a preço de banana para logo ir embora do país, mas não tem jeito, é o grande projeto da minha vida. Já dei os 30 dias para entregar meu apartamento e arrumei um lugar para ficar mais um tempo até partir. Preciso pintar o imóvel em que moro, terminar a reforma do meu e colocar à venda, com uma procuração para que algum parente faça a venda.

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Brasil

Depois dos protestos (manifestação é eufemismo) O lixo do PT, inimigo do Brasil, blinda o Lula nomeando-o para um ministério. O que mais me preocupa é a tal "guinada à esquerda" que já estão anunciando. Não é por ideologia, e sim por desespero. Governos desesperados tomam medidas desesperadas, e a da esquerda é sempre o populismo econômico. Usar as reservas internacionais vai deixar o Brasil totalmente vulnerável e afugentar qualquer capital do país. Baixar os juros na caneta para estimular o consumo vai falhar e destruir a economia, causando a hiperinflação. Não me preocupava tanto com o futuro deste país desde o tal "decreto bolivariano" que felizmente falhou. Se não houver o impeachment em um mês, se esses caras conseguirem o que pretende, o país vai sim, ser destruído.

O dólar já disparou e vai continuar subindo. Continuo apostando no Dólar a 5 reais até o final do ano, e se o PT não for detido, a Venezuela nos espera. Hoje um dólar é mais de mil bolivares. Se isto ocorrer com o real, será uma grande lástima.

Lula desgraçado e kitnet

Hoje ao acordar fiquei muito feliz ao ler as notícias e saber que o Lula foi levado à força pra depor. Este é certamente um dia marcante pois terá desdobramentos importantes para nossa economia e no resto.

O bom filho retorna à casa.

O PT não é um partido igual aos outros, nem de perto. Existem alguns parecidos, uns mais ou menos violentos, mas não iguais. O PT nem sequer é um partido, mas uma organização criminosa que corroeu e destruiu muitos anos de trabalho e poupança dos brasileiros. Nossos netos vão pagar pelo que eles fizeram, e ainda que hajam vermes que o defendem (pois recebem esmolas e propina pra isso) 90% dos pobretões os odeia pois conheceram o sistema podre que eles montaram junto ao bloco lata de lixo socialista mundial. Enfim, o dólar já baixou, a bolsa subiu e o capitalismo volta a sorrir, ainda que de maneira tímida na América Latrina.

Para mim é uma oportunidade de comprar dólar, pois com ou sem Lula acho que vai a 5 reais. O próximo passo é o impeachment da Dilma e extinção do PT.

IMÓVEL

Orcei a reforma no meu kitnet. Colocar azulejo em todo o banheiro, inclusive o chão, ficou em R$ 600 a mão de obra, e mais R$ 250 no chão da cozinha. Para trocar uns parquets vai sair R$ 70, e o material ficou em R$ 400,00 com a entrega em uma loja lá perto. Escolhi um azulejo de R$ 10,90 o m², alguns sacos de cimento cola e de rejunte. Total vai ficar R$ 1320,00 e o trabalho demora 2 dias.

Também tenho que trocar umas tabuinhas das janelas e pintar, mas isso vai sair baratinho pois eu mesmo faço. Acho que com R$ 1500 e uma semana de trabalho está tudo pronto pra vender.

Grande abraço.

Atualização do meu Kitnet

Olá! Faz 5 meses desde que paguei o imóvel, e aproximadamente 4 desde que ele é efetivamente meu... Confesso que acreditava que estaria com ele na mão um mês antes, mas acabei indo macio com os inquilinos

Se os 65k estivessem rendendo 0,8 a.m. teria lucrado 2600 reais. Quero comparar no final com meu lucro e demonstrar a vocês que imóveis sempre oferecerão oportunidades fáceis e lucrativas pra quem tiver coragem de aprender. Se meu avô estivesse vivo teria me dado diversas dicas pois passou a vida negociando imóveis. Se você tiver um parente assim tente aprender tudo com ele.

Ontem meus inquilinos saíram e peguei as chaves, eu paguei R$ 300,00 pela mudança. O pessoal é até bem tranquilo. Pediram pra ficar um mês e a mudança.

O kitnet está em bom estado e já tem uma divisória entre o quarto e a sala que eu ia colocar, portanto vou gastar menos. Tem que trocar uns azulejos, uns parkets soltos, uma matajunta... A pintura está ótima, só vou passar uma demão. Já estou orçando e acho que não passa de 1,5k pra reformar, mas vou por um teto de 3k.

Fico imaginando o prazer de se adquirir a casa própria. Apesar de ser pequeno, eu viveria tranquilo no imóvel que comprei. É bem na frente de um supermercado, perto de uma via para o centro, faculdade, shopping, etc. Como é perto de uma grande avenida, tem muitas lojas. Aos poucos vou ficando mais esperto neste tipo de negócio.

Estou dentro do orçamento e tempo no meu projeto de comprar/construir, reformar e vender um imóvel em 12 meses. Vou vender sem imobiliária. Meu amigo corretor não vai cobrar comissão pra me ajudar nesta primeira vez.

Abraço!

O triângulo invertido na venda de imóveis.

Primeiro falarei do meu Kitnet:

A situação do imóvel é excelente. O antigo dono o alugou pra outra pessoa por algum valor baixo, e este cara deixou outra pessoa lá morando. O condomínio, que é pago diretamente para a síndica, é baixo e está em dia, assim como o IPTU. Na próxima semana vou falar com a ocupante. Conversei com a síndica pra que ela fofoque que está na hora da ocupante sair. Senti que ela já sabia que isto ia ocorrer, ou seja, o antigo dono nem fez muito segredo.

Vou oferecer cerca de 15 ou 20 dias para que ela desapareça por conta própria. Se ela aceitar, pago a mudança.

Assim que ela sair orço a parede de dry wall (vai ser transformado em apto de um quarto) e reformo. Até vou colocar uns cacarecos que tenho em casa e ia doar pra deixar levemente decorado. No meu plano discriminei tudo, até o gasto com o chaveiro e tudo mais que seja necessário ser trocado para afinar o orçamento com pior e melhor situação.

Guru do investimento imobiliário.

Perto de onde comprei estão construindo um condomínio com 250 apartamentos (não sei se isso é bom, mas a região vai se manter valorizada nos próximos anos caso eu precise deixar alugado). Fica perto de um grande supermercado, ponto de ônibus, e de uma universidade. Apesar das restrições de financiamento para imóvel usado* creio que haverá muita procura.

*Com FGTS, abaixo de x mil reais (quase o dobro do valor do meu imóvel), financiam 80% de imóvel usado tranquilo.

Porque comprei um kitnet

O primeiro motivo é porque é meu primeiro imóvel depois dos terrenos, e quis começar pequeno para aprender.

Segundo que, quando se fala em imóveis, é importante levarmos em conta, como qualquer produto, os canais de distribuição. Quanto mais limitado o público de seu produto, mais especialização e cobertura do mercado você precisará para vendê-lo. Na imagem a seguir busco passar a ideia. Quanto maior a largura na figura, mais público seu produto abrange, existe maior procura e provavelmente venderá mais rápido. Quanto mais agudo o "funil", mais especializada é a venda e pode demorar mais para encontrar comprador.

Levando em conta a crise econômica, vou investir em imóveis menores e com maior liquidez antes de partir para coisa maior.

É muito importante aprender e aperfeiçoar fórmulas de geração de dinheiro mais rápida que trabalhar. Trabalhar para os outros é uma formula lenta e ultrapassada. Funcionava no tempo de nossos avós, hoje em dia só serve para pagar as contas. Nosso país está em crise, mas pode ter certeza de que pra cada 1 que poupa e investe existem 100 mil que não o fazem.

Em tempo: Nova Oportunidade!!!

Hoje descobri mais uma oportunidade matadora. Vou negociar na próxima semana. Trata-se de um apartamento de um dormitório. Pretendo oferecer 75 mil, e seu valor de mercado é 120.

Grande abraço!

Projeto imobiliário (1)

Em 21 de julho anunciei o projeto de construir ou reformar uma casa em até 12 meses em uma cidade do interior. Vou postando as atualizações para que vocês acompanhem e que discutamos este mercado no Brasil, que certamente vai sofrer porradas nos próximos anos em razão da retração do crédito e da alta da inflação.

Vou executar este projeto junto a um amigo e terei o auxílio de um familiar que é um engenheiro experiente. Neste momento estamos discutindo e prospectando como fazer os melhores negócios nos bairros residenciais mais afastados do centro, que é supervalorizado. Minha ideia é realmente entrar de corpo e alma e usar o poder do dinheiro vivo para barganhar.

Cash is king.

Já escolhi 5 bairros que conheço e estou usando o Google Maps pra valer. O próximo passo vai ser fazer centenas de ofertas, e depois comprar somente se a papelada estiver 100%. Mas isso tudo é relativamente fácil se comparado ao ponto mais crítico:

 Encontrar mão de obra.

Para monitorar a qualidade da mão de obra e do projeto pretendo inclusive morar na obra durante a construção se necessário, tanto para acelerar o processo quanto para evitar roubo e desperdício de material, servindo também como pedreiro.

Vou falar mais aqui disso tudo em breve, principalmente das burocracias e dificuldades que encontrar, além de postar fotos e dicas de construção enquanto o projeto estiver em execução.