Não chego nem perto de um expert, mas posso falar o que sei do assunto e como eu fiz. Tem várias maneiras de se arrematar imóveis executados, e cada uma tem suas regras dispostas no edital. Ler (e entender) o edital é 50% do negócio. Os outros 50 são conhecimentos que te darão o mapa pra saber se o que se está comprando vale a pena pro seu objetivo (morar, alugar, vender...).
Este post não é recomendação e é baseado apenas nas minhas impressões pessoais, posso estar errado em alguma coisa. Os riscos são seus e eles existem. Não sou responsável por nada que lhe ocorrer.
Tudo começou a vários anos atrás, um conhecido comentou que tinha pago 30% de entrada em um imóvel e alugado para alguém que pagava as prestações com o aluguel. Seu plano era repetir a fórmula e se aposentar após alguns anos. Isto me acendeu o interesse por imóveis como investimento, pois como já comentei, tenho familiares que sempre trabalharam com loteamento e construção.
Nesta época um parente tinha a grana pra comprar uma casa e comecei a questionar porque não comprar três casas dando a entrada pra morar em uma e deixar inquilinos em duas delas, assim um dia todas estariam quitadas e ele seria milionário sustentado pelos 2 alugueis extras (hahaha). Apesar de ser uma percepção irreal e sobretudo uma fórmula muito lenta, faz todo o sentido.
A cerca de quatro anos atrás comecei a pesquisar sobre leilões em vídeos no youtube e como eles eram vendidos com descontos incríveis. Como todo assunto que me interesso, tento estudar o máximo possível e perguntar bastante por ai.
Dizem que a uns 10 anos atrás foi o melhor negócio do planeta terra e agora está bastante saturado, pois os "tubas" pegam tudo que é bom e deixam só os restos pros pobretões. Não acho que isto seja verdade. Todo mundo tem as mesmas chances e o que diferencia são qualidades relativas a conhecimento, coragem e dinheiro.
Conhecimento do negócio, saber o que vai comprar, os custos e riscos envolvidos, e lucro possível. Quem sabe como tirar alguém de dentro se o imóvel está ocupado, que sabe os motivos pelos quais crê que o imóvel que quer vale a pena, que sabe como fazer a compra e como vender está na frente.
Quem tem coragem pra fazer compras grandes e auto-controle pra saber entrar na oferta e sair quando valer a pena. Não ficar chateado se passou do valor e não vale mais a pena pra você. Não transformar em disputa pessoal. E principalmente coragem pra perguntar e estudar antes de entrar nisso.
Dinheiro - permite que você de mais ou menos importância aos imóveis e disputar lances mais altos. Vi gente que chegou iludido no leilão achando que ia dar 3k a mais do valor mínimo pra adquirir a casa própria sair sem nada. Não é assim que funciona.
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Você tem que ter ideia de quanto o imóvel que quer vale no mercado, ter um valor pra reforma e pra gastos com burocracia (geralmente o leiloeiro ganha na hora do leilão 5% do valor arrematado, e você tem que pagar mais 5% de caução). Tem ITBI, cartório, alguma negociação com quem estiver dentro ou ação pra despejar. É bom saber o valor do m² no bairro, o déficit habitacional, etc. Também se deve calcular o tempo que tudo isso vai levar com seu dinheiro parado pra saber se o lucro vale a pena, portanto pra cada imóvel tem que ter um preço alvo máximo pra pagar, e se não sair por aquilo paciência, vá embora e tente novamente no próximo.
Isto aconteceu comigo duas vezes. Fui em dois leilões e sai sem comprar nada. É muito importante ir pra sentir o ambiente e ver como as pessoas agem.
É importante visitar o imóvel, perguntar coisas pro síndico a respeito do apartamento e pros vizinhos. Se possível, pesquisar a respeito de quem está lá (informações públicas).
Apesar do imóvel ser de quem está leiloando (até onde sei), é bom fazer pesquisas no cartório de registro de imóveis, prefeitura, etc. Só alguém do ramo pode lhe ensinar mais.
Levando em conta que você é responsável pelo que compra, eu prefiro comprar apartamento à casas. Tenho um amigo que comprou uma casa retomada, e apesar de ter pago menos de 50 mil reais (já faz uns 8 anos) e hoje ela valer 150k, os antigos inquilinos destruíram-na completamente antes de sair, fazendo-o gastar mais uns 10k em reforma. Apesar desta possibilidade, e da total falta de comprometimento em reparar o imóvel por tê-lo perdido, danos grandes propositais não ocorrem tanto. Porém isso é questão pessoal, pois pelo que vejo o lucro é bem maior em casas que em aptos.
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Existe leilão de tudo que é coisa. Máquinas industriais e agrícolas, carros e motos, jóias, terras, móveis, obras de arte, etc.
Existe o primeiro leilão, que é aquele clássico onde as pessoas dão seus lances com o leiloeiro, o segundo leilão, onde os imóveis que não foram arrematados no primeiro vão e as pessoas ofertam através de envelope fechado (este é interessante pois a competição é menor. Muitos não ofertam nada por que acham ser perda de tempo, e aí que se enganam. Tem gente que ganha pagando 100 reais a mais que outras ofertas).
Finalmente tem a venda direta, onde quem pagar primeiro leva. Deve ter outros modos também.
Nos leilões você pode dar lance menor que o do leiloeiro se não for algo absurdo. Por exemplo custa 100 e você oferece 90. Se ninguém mais quiser, é seu, mas raramente isso acontece. Geralmente o preço sobe bastante, porque o valor inicial é avaliado bem abaixo do valor de mercado pra vender.
O que eu fiz foi procurar no Google "leilão banco tal", "leilão justiça federal", "leilão de imóveis", e ler vários editais. Depois disso bati em várias portas pra tirar as diversas dúvidas. Perguntava em imobiliárias e ia nos bancos com o edital impresso perguntar (sempre fui mal-atendido).
Pela minha experiência, não se pode confiar nos sites sobre imóveis em leilão. Tem que perguntar. Inclusive eles podem até já ter sido vendidos. Uns diz que estão desocupados e não estão, e vice-versa.
Você tem que ser ágil e até chato pra conseguir que alguém do banco faça sua parte. Na verdade pode ter até que ensinar os caras a abrir uma conta caução pois muitos não sabem.
Em um banco fui várias vezes buscar informações, e percebi a falta de vontade que os caras tem em te ajudar pois não ganham nada com isso. As informações no site não estavam claras e creio que isto sim favorece os tubas. Mas como eu queria muito um imóvel fui atrás e uma gerente acabou me dando sem querer, ou pra se livrar de mim, uma folha junto do edital com contatos de leiloeiros. Entrei em contato com alguns e eles foram até mal-educados, mas como já tenho experiência em compras e orçamentos por telefone não me importei e tentei perguntar algumas coisas.
Acabei chegando em um escritório de um cara que trabalha com isso, e depois de bater muito papo acabei ficando amigo de um cara que me ensinou muita coisa. Quanto paga aqui, quanto paga ali, o que vale a pena, quanto tempo demora pra isso ou pra aquilo, etc (mesmo assim demorei um bom tempo pra arrematar meu primeiro).
Existem escritórios de advocacia que trabalham com este tipo de coisa e podem ajudar. De qualquer maneira, você pode fazer quase tudo sozinho se souber, mas é recomendável tirar suas dúvidas com um advogado com experiência na área.
As pessoas acham, e a mídia também prega, que esse tipo de coisa é difícil de lidar. Eles estão certos. É difícil porque a maioria não tem o necessário pra atravessar a cidade a pé no sol ou na chuva pra falar com alguém ou esperar uma hora pra falar com um gente que não está nem ai pra você, imagine visitar os imóveis. Difícil pra quem tem preguiça de perguntar e de ler, de assistir muitos vídeos chatos de caras que querem te vender baboseiras pra pegar uma pequena informação. Difícil pra quem não quer ficar rico, que é o caso da maioria. A maioria acha qualquer coisa diferente da conta poupança difícil (isso inclui amigos e familiares meus).
Imóveis e metais preciosos são as duas coisas que as pessoas sempre deram valor ao longo da história humana. Portanto, se não for possível construir, minha segunda opção é comprar retomado.
Falei muito e não falei nada, mas saber mais a respeito depende de você. Espero ter ajudado.
Grande abraço.
