Pegadinhas em imóveis de leilão que custam muito dinheiro

Um assunto que interessa a quase todo investidor são os imóveis. Ativo sólido e real, podem ser rentáveis e seguros. Mas junto com eles vem as dúvidas e o medo de perder dinheiro.

 

Não dá pra negar o frio na barriga quando se investe pela primeira vez em qualquer tipo de ativo, mas como geralmente imóveis imobilizam muito dinheiro, pode-se também perder muito caso alguma coisa dê errado.

 

Um dia faço um post sobre as burocracias além do que já escrevi, mas hoje quero falar da parte física e sólida. Também não sei se tenho muito assunto pra questões de papelada. Cada caso é diferente, mas geralmente é coisa fácil de se resolver, pelo menos no que sei dos imóveis leiloados pela Caixa. Além disso, eu consultaria um profissional do ramo pra resolver qualquer questão. Lembre que aqui eu não recomendo nada pra ninguém, cada um é responsável por si.

 

Bom, imóveis são, dentre outras coisas, tijolo, madeira, aço e concreto. Essas coisas estragam com o tempo e tem que estar perpetuamente reformando, é necessário ter e saber usar ferramentas e material de construção, elétrico e hidráulico. Não se pode ter a mentalidade (que a maioria tem) de que pode esquecer depois que comprou que vai durar pra sempre... Não vai.

 

Na melhor das hipóteses tem que revisar uma vez por ano. Claro que depende da qualidade do material, mas isso se você quiser manter seu imóvel ou até aumentar seu valor. Não existe muita coisa mais chata que reformar um imóvel, mas é necessário e quase sempre vale a pena. Deve-se ver as pequenas reformas como investimento, não como custo.

 

Nos imóveis existe um fator emocional muito grande na hora da compra. Claro que a qualidade do material e metragem contam e muito, mas o fator emocional é o principal. Como já disse aqui e acredito, qualquer parede que erguer ou demão de tinta extra passa a valer bem mais do que foi gasto.

 

Se houver 10 casas iguais na mesma rua, a mais bonitinha quase sempre vende mais rápido. E deixar bonitinha geralmente não vai muito além de massa corrida, grama cortada e tinta.

 

Perigos comuns

 

 

 

 

Nos imóveis de leilão existe um tempo entre você comprar e ter efetivamente a posse do imóvel que pode variar entre dias ou meses, uma vez que o imóvel pode ou não estar ocupado (no caso dele estar ocupado, paciência e negociação, ou apelar pro rigor da lei). E nessa janela de tempo mora um grande perigo, pois te vendem ele SUPOSTAMENTE de um jeito, e depois de comprado nas condições acordadas já era... Você assina como se tivesse revisado o imóvel e isso nem sempre acontece.

O que pode ocorrer de ruim? Alguém pode entrar lá e detonar o imóvel, ou mesmo quem ainda se encontra ocupando e sente raiva por ter perdido o imóvel. Este provavelmente é o maior medo de 9 entre 10 investidores.

 

É comum acontecer? Até onde eu sei, não, não é comum. De todas as pessoas que consultei, todas disseram que o perigo existe, mas apenas duas disseram que viram ocorrer. Uma delas foi um amigo que comprou uma casa a 10 anos atrás. No caso dele, o morador simplesmente deixou de cuidar e começou a viver na imundície, jogando lixo no chão. Quando após alguns meses meu amigo tomou a casa acompanhado de um oficial de justiça, a casa parecia um chiqueiro e teve de ser limpa e pintada, mas não haviam danos estruturais.

 

O outro foi o profissional que me auxiliou na compra do imóvel. Ele disse que trabalha a 15 anos com isso e só viu um caso mais sério, onde o antigo morador fez buracos em todas as paredes da casa com um martelo. Não chegou a danificar a estrutura, mas deu algum gasto e trabalho remendar tudo. Ele me disse que o mais comum é as pessoas pararem de cuidar e até limpar, apenas esperando o dia em que serão despejadas. Existem casos leves de vandalismo mas quase nada sério. Do tipo que o comprador acaba gastando mil, dois mil ou cinco mil pra reformar e deixar a casa legal novamente (estou falando de casas populares).

 

O que um vândalo ou algum invasor podem fazer que pode custar mais caro?

 

Quebrar o piso, arrombar portas, rebentar os canos, arrancar a fiação elétrica, marretadas nas paredes, quebrar trincos e dobradiças, riscar nas paredes e tudo mais que a imaginação permitir. Certo dia vi na televisão que existe uma gangue em Las Vegas que procura casas abandonadas (executadas judicialmente) para danificar tudo o que puderem. Um caso que me chocou foi que deram descarga no vaso sanitário de alguns sacos de cimento, comprometendo toda a canalização da casa. Custou um dinheirão.

 

Na cidade onde eu morava e comprei o imóvel também existe uma gangue que caça imóveis vazios. Geralmente atacam casas nas vilas mais pobres e conjuntos habitacionais e ficam vivendo lá até serem expulsos. As pessoas comuns tem medo de comprar imóveis em locais afastados e que não conhecem e essa gangue de vadios acaba se beneficiando.

 

Isso tudo acima e o desconhecimento em resolver os problemas que surgem acabam causando medo no investidor comum, por isso só vi dois tipos de pessoas nos leilões que participei (fui em dois ou três para ver como funcionava e dar lances baixos): Gente pobre que perdeu o imóvel e tenta recompra-lo através de um laranja no leilão, e os famosos "tubarões" que arrematavam os melhores itens.

 

Na minha opinião este não é um ramo difícil de se ganhar dinheiro, basta como em qualquer outro campo, estudar bastante, se relacionar com quem já fez e gastar tempo considerável procurando boas oportunidades. Tem que falar com sindico, ver quem está dentro do imóvel, porque perdeu, etc. Imóvel bom não é aquele que os números dizem ser bom. Vai muito além de metragem, região, qualidade da construção e preço. Muitas vezes um imóvel onde se vai lucrar menos, porém que seja mais líquido, vale mais a pena.

 

Por enquanto é isso, grande abraço.