Como pesquisar imóveis para investimento

Levando em conta o interesse nos comentários do blog e o aumento no número de leitores vou continuar com o assunto, novamente falando de minhas impressões e de como eu faço (bem, só fiz uma vez). Fique à vontade de me deixar dicas nos comentários, as quais vou ponderar bastante a respeito pois também aprendo a cada dia.

"I'm a doer with a three finger plan"

Primeiro passo

Primeiro delimito o valor máximo que posso pagar + x% para as taxas (ITBI, escritura, etc), condomínio durante o tempo até vender e um valor para a reforma. Uso uma tabela projetando todos os custos na pior das hipóteses, períodos de execução das tarefas e deadlines.

Depois pesquiso no site da Caixa os imóveis executados que estão em leilão e venda direta (leio o edital também) das cidades que me interessam e faço uma lista com as informações, incluindo:

- Localização;

- Metragem privativa;

- Valor do imóvel;
- Garagem, ou se é do tipo de prédio com espaço pra deixar o carro no pátio já ajuda.

Segundo Passo

Passeio através do Google Maps e monto um dossiê com tudo o que tem em volta.
- Supermercados;
- Pontos de onibus;
- Pontos de taxi;
- Metrô;
- Farmácias;
- Escolas;
- Igrejas (umas são muito barulhentas, outras evidenciam maior qualidade no bairro);
- Universidade;
- Restaurantes e bares;
- Bancos;
- Distância do centro e de avenidas importantes.

Tiro print screen da fachada do imóvel e do mapa da região.

Terceiro Passo

Pesquiso nos sites das imobiliárias da região para consultar o valor dos alugueis e de venda de imóveis similares no entorno. Muitas vezes tem imóveis a venda no mesmo prédio do apartamento que estou de olho.

Também o valor do condomínio me interessa. Não gosto de condomínio alto, isso influi muito na hora de alugar ou de vender. Por isso seleciono prédios com menos de 4 andares - sem elevador. Condomínio alto em prédio pequeno é sinônimo de problemas.

Como me imagino ligando para imobiliárias

Apesar de já terem me alertado que isto é um erro, eu prefiro selecionar imóveis que eu escolheria para eu mesmo morar. Tento imaginar o tipo de pessoa que compraria o imóvel e me por no lugar dela (consultem o triângulo do post anterior).

Depois dou uma volta no local pra conhecer a localização do apartamento (saber onde pega sol no prédio) e sentir as segurança. Fico de tocaia e falo com algum morador ou síndico pra pegar informações sobre o prédio, o imóvel executado (quase sempre acobertam o cara que perdeu) e a vizinhança. Ver se tem muito lixo na rua, alguma serralheria barulhenta em volta, cheiro forte de restaurante, etc.

Finalizada a pesquisa, levo a lista a um amigo corretor que dá suas opiniões e dicas, investiga melhor a situação da papelada, vê quem está ocupando, por que motivo perdeu o imóvel, etc.

Tenha em mente a fórmula:

- Pesquisar 100 imóveis;

- Fazer ofertas em 10;

- Receber 3 respostas;

- Comprar 1.

Mesmo que não seja literalmente assim que funciona, use-a como guia. Grande abraço e deixe suas dicas nos comentários.

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Não estou conseguindo pagar o ITBI do meu imóvel. Os bancos estão em greve novamente e não dá pra pagar na lotérica. É um absurdo sermos reféns deste bando que faz greve todos os anos.